Neste episódio do podcast – Pergunta ao GP – respondemos a várias questões sobre o Contrato por Valor Global:
- Como funciona o modelo contratual por Valor Global?
- O que são Erros e Omissões?
- O que é que pode dar aso a variações de preço?
- Quem assume maior risco num contrato por Valor Global?
- Será que um contrato por Valor Global é boa opção quando o projeto está pouco desenvolvido ou tem problemas?
- Será que um contrato por Valor Global é boa opção quando sabemos que amos ter alterações?
- Quando utilizar um contrato por Valor Global?
Episódio completo disponível nos canais habituais da Alphalink:
TRANSCRIÇÃO
Como funciona o modelo contratual por valor global?
Relembrando, modelo contratual é a forma como se gera o preço da obra, tem a ver com como é que se define o preço da obra, como é que se definem os preços dos trabalhos a mais, trabalhos a menos, alterações e tudo mais.
O contrato por valor global é amplamente utilizado na indústria e a base deste contrato é o princípio de que um empreiteiro vai assumir um preço da obra, o valor global, e esse preço não varia e vai-se fazer aquela obra, aquele edifício, o que for, por esse valor. E, portanto, numa obra por valor global, o empreiteiro corre o risco de fazer trabalhos para os quais não é pago. Se no dia em que fechou o valor, depois não avaliou qualquer coisa, vai ter que fazer, esqueceram-se de avaliar a pintura de uma parede, depois tem que a pintar, se está definida em projeto. Mas, por outro lado, o dono da obra também corre o risco de pagar coisas que, na verdade, não são feitas. Se, quando lançámos a consulta, no mapa de quantidades, estavam lá quantidades superiores àquilo que, de facto, foi feito, o valor da obra está fechado. Portanto, o contrato de valor global assenta neste princípio, fecha-se o valor da obra e esse valor não altera. Não altera, a menos que haja alterações ao projeto. Se houver alterações, claro que haverá ajustes no preço da obra. Como é que se contrata o valor global? O dono de obra lança uma consulta com um projeto e é para esse projeto que o empreiteiro vai dar preço.
Tipicamente vai com um mapa de quantidades, na loucura podia ser prescindível, mas não é aconselhado. Vai com um mapa de quantidades, um articulado em que o empreiteiro dá preços, coloca preços para todos os artigos, mas aquilo que de facto manda, se quisermos, é o valor total que aparece cá embaixo. O empreiteiro analisa o projeto, depois tem direito, naturalmente, a dizer, eu concordo ou não com estas quantidades, e aparece aqui o processo de erros e omissões. Depois disso, fecha-se o valor da obra e o valor da obra, estando fechado, fica fechado para a totalidade do contrato, daí até ao final da obra.
Portanto, este é o princípio do valor global, mas tem muitas outras nuances depois na sua aplicação que importa ter em consideração.
O que são os erros e omissões?
Quando contratamos uma obra por valor global, o empreiteiro vai assumir um valor fixo para a totalidade da obra. Tipicamente, um dono de obra lança uma consulta com um projeto, esse projeto é aconselhável e tipicamente tem um mapa de quantidades, um articulado para definir os trabalhos que vão ser feitos, e o empreiteiro vai dar um preço com base nisso. Os erros e omissões é o processo pelo qual o empreiteiro vai avaliar se este mapa de quantidades, que fazia parte da consulta, de facto reflete o projeto que se vai ser feito.
E, portanto, vai determinar se há erros de quantidades, artigos que estejam mal medidos e que no projeto tem uma certa quantidade e no mapa de quantidades tem outra, tipicamente menor, são os erros que são apanhados, ou vai encontrar as omissões, coisas que estão em projeto, que o projeto diz isto tem de ser feito, mas que não estejam refletidas no articulado. E, portanto, o processo de erros e omissões faz com que o empreiteiro, depois de analisar o projeto, possa assumir este valor da obra porque diz, sim, já avaliei o projeto de uma ponta à outra e estou confiante que com este preço, por este preço, consigo fazer a totalidade da obra.
Importa sublinhar duas coisas. Este processo de erros e omissões é muito trabalhoso. Estamos a falar de remedir o projeto, estamos a falar de uma análise profunda do projeto e, portanto, precisa de tempo e a pergunta de quando é que isto deve ser feito, será que é quando a obra está a ser orçamentada ou será que é depois da obra já estar contratada, é uma pergunta que é colocada muitas vezes em cima da mesa quando estamos a contratar uma obra. Portanto, qual é o momento em que se vai pedir um empreiteiro para fazer esta análise? Será ainda na consulta e que, tipicamente, os prazos são apertados e, portanto, não é fácil de o fazer? Ou será que damos quando contratamos a obra, pois temos um mês, dois meses, para o empresário fazer esta análise e apresentar a sua análise de erros e omissões.
Outra nota importante, tem a ver com erros e omissões, referem-se a erros e omissões do mapa de quantidades, do articulado. Não tem a ver com erros e omissões de projeto. Portanto, o empreiteiro, quando faz uma análise de erros e omissões, não tem, não vai avaliar o projeto do ponto de vista quantitativo, perceber se a estrutura está bem calculada e se vamos chegar a meio da obra e chegamos à conclusão que falta ferro nos pilares, por hipótese.
Isto não faz parte da análise de erros e omissões. A frase completa deveria ser erros e omissões, são erros e omissões do mapa de quantidades, a não ser que se vá pedir explicitamente a um empreiteiro uma revisão mais profunda de projeto. E, portanto, erros e omissões é este processo pelo qual o empreiteiro vai avaliar a forma como o projeto foi quantificado para chegar ao fim, acrescentar algumas quantidades em alguns artigos e alguns artigos que não estejam quantificados no projeto e depois isso então dizer, pois agora sim eu assumo o preço total da obra deste projeto, que me foi entregue por este valor, e será esse o valor contratual do valor global, o valor pelo qual eu vou fazer a obra.
Claro que a vida não é assim tão fácil, os projetos não são assim tão simples e há várias fragilidades na forma como este preço é fixo, ou seja, há várias fontes de problemas em obra, problemas associados com o preço da obra, com os trabalhos a mais e tudo mais. Mas os erros e omissões já irão apanhar muitas coisas esta avaliação quantitativa do mapa de quantidades que permite fechar o valor contratual da obra.
O que é que pode dar aso a variações de preço num contrato por valor global?
Temos duas grandes fontes de variação de preço. Uma delas, naturalmente, é alterações. O dono de obra colocou um projeto a consulta, o empreiteiro validou os erros e omissões, temos o preço fechado da obra, se houver uma alteração, naturalmente, seja ela para cima ou para baixo, uma alteração vai ter que ser contabilizada e dará origem a uma variação de preço. Depois temos todo o mundo de coisas que não podiam ser objetivamente avaliadas quando o empreiteiro fez a sua proposta e quando avaliou os erros e omissões. O caso mais académico que aparece tem a ver com fundações e tem a ver com geotecnia.
Será que quando vamos escavar encontramos algo substancialmente diferente daquilo que estava no estudo geotécnico? Pois isto poderá dar aso a uma variação de preço. Temos o mundo das obras de reabilitação. Aqui há muitos, muitos exemplos. Vamos demolir uma parede, vamos demolir um teto e aquilo que vamos encontrar lá, se calhar não era aquilo que se pressupunha que se ia encontrar e, portanto, objetivamente, quando foi dada a proposta ou quando se avaliou erros e omissões e o projeto, não era possível saber que isso ia acontecer e, portanto, esse tipo de variações e de implicações também poderá dar as a trabalhos a mais.
Estes dois exemplos parecem relativamente pacíficos, mas surge daqui, destes dois, tanto alterações como aquilo que não podíamos saber, surgem daqui casos bastante mais difíceis de gerir e que fazem com que seja, de facto, muito difícil de trancar o valor global de uma obra. Se quando vamos para a obra, se o projeto que temos ou não está bem desenvolvido, não está bem definido, ainda tem áreas que não foram detalhadas ou algo desse género, se o projeto que estamos a contratar tem problemas de compatibilidades ou incompatibilidades, tudo isso vai se sentir em obra e tudo isso vai dar aso a discussões de trabalhos a mais ou variações de preço.
E porquê? Porque, na verdade, quando nós temos um projeto que está incompatível, a forma de corrigir isso é alterar o projeto. Se temos uma conduta de ar-condicionado que não cabe dentro de um teto falso, a forma de resolver isto ou é alterar a conduta ou alterar o teto falso. E, portanto, surge uma alteração e as alterações, já vimos, são um dos casos que pode dar aso a trabalhos a mais. E, portanto, há muitas fontes de trabalhos a mais, muitas origens de trabalhos a mais em obra que têm a ver com o objeto que estamos a construir e a forma como ele está definido.
Um valor global comporta-se relativamente bem em obras estáveis, em obras bem detalhadas, bem definidas. Quando entramos no mundo de um projeto que ou não esteja tão bem desenvolvido como isso, ou que tem incompatibilidades ou inconsistências, pois vão nascer trabalhos a mais de tudo aquilo que vamos fazer durante a obra. E, portanto, temos estas duas grandes fontes de trabalhos a mais, mas que, na verdade, têm muitas ramificações, alterações ao projeto e aquilo que não se podia objetivamente detectar quando fomos aplicar o projeto em obra.
Quem é que assume maior risco num contrato por valor global?
Este tipo de perguntas tem sempre a mesma resposta. Depende, claro. E depende de muitas coisas. Depende da qualidade do projeto, depende do edifício, se é existente, se é uma reabilitação, se não é, depende de muitas, muitas variáveis. Mas, ainda assim, há duas ou três coisas a dizer a este respeito. Uma delas é, sim, há risco num contrato por valor global e, portanto, haverá alguém que vai assumir um risco. É um contrato em que o preço não reflete exatamente aquilo que foi feito e, portanto, haverá uma das partes que no final da obra terá sido beneficiada, eventualmente, e outra que terá saído mais prejudicada. Mas não se consegue dizer à partida quem é que é. Será que é o dono da obra? Será que é um empreiteiro?
No valor global, portanto, recordando, o empreiteiro fixa um preço e esse preço não varia a menos que haja alterações ou coisas que não se pudessem determinar durante a consulta e, como tal, o empreiteiro corre o risco de fazer coisas para as quais não está a ser pago e o dono de obra corre o risco de pagar coisas que, na verdade, não tiveram de ser feitas. E, portanto, isso quer dizer que há aqui um prémio de risco. É um contrato, não é uma análise fácil de fazer, quantitativamente, mas não há dúvida que há aqui um prémio de risco. Um empreiteiro quando vai orçamentar uma obra por valor global. Então, se o projeto não estiver tão bem detalhado como isso, se tiver problemas de incompatibilidades ou tudo mais, seguramente que o facto de querermos trancar o valor da obra com base neste projeto menos bem detalhado, se quisermos, vai dar aqui aso um prémio de risco e, portanto, é uma obra que tende a ficar mais cara, contrariamente ao que se possa pensar. Esta primeira nota é importante.
Segunda nota. Na hora da verdade, quando nós em obra detetamos problemas graves, problemas em termos de preço, de quantidade, sejam erros, sejam omissões fortes com impacto, esse tema não é óbvio que seja absorvido num contrato por valor global. Vou dar-vos um exemplo. Fizemos uma obra uma vez, um conjunto de moradias turístico, mas moradias em banda, tinha uma cave muito grande e só em obra é que se detetou, uma obra contratada por Valor Global, e só em obra é que se detetou que a escavação da cave não estava no mapa de quantidades. Era uma omissão. Tínhamos escavação de fundações, drenagens, de um conjunto de coisas, mas era um volume ridículo, ao pé da quantidade total de escavação que se tinha que fazer. E foi um erro ou uma omissão que passou pelos projetistas, passou pelos mediadores, passou por nós, quando lançámos a consulta, passou pelos N empreiteiros que orçamentaram aquela obra. E só em obra é que se detectou, estamos a falar de uma coisa que eram dezenas, se não mesmo centenas de milhares de euros. Era uma escavação extensa, o volume era grande e não era uma escavação simples de fazer. Este tema, quando surge em obra, não se consegue varrer para baixo do tapete contratual de, não, isto é uma obra por valor global e, portanto, o empreiteiro tem que assumir. É demasiado grande para isso e, portanto, exige bom senso de todas as partes, exige o bom senso do empreiteiro, do cliente, de todos à volta da mesa, para tentar resolver e teve que chegar a um acordo naturalmente, porque é demasiado grande. Portanto, na verdade, o contrato por valor global não é fácil que assuma todos os problemas que possam surgir em obra. E, portanto, chamo à atenção para estes dois, mais uma vez, há um prémio de risco associado a um contrato por valor global, e quanto menos bem definido esteja o projeto, maior, tendencialmente maior, será esse prémio de risco e, na verdade, este valor global não nos vai proteger contra aqueles erros que verdadeiramente importam. Pois, na hora da verdade, quando chegamos à obra, o bom senso acaba por se refletir um bocadinho na série de preços, que é, vamos ver de facto quanto é que custa esta escavação e como é que vamos gerir este trabalho aqui.
E, portanto, à pergunta muito legítima, quem é que assume o maior risco? Eu diria, o pressuposto da pergunta é que é um pressuposto que importa ter bem presente, que é alguém está a assumir risco. E, portanto, o contrato por valor global, especialmente quando o projeto não está tão bem desenvolvido como isso, o contrato por valor global tem aqui o seu quê de roleta russa, se quisermos, no fim alguém pode ser prejudicado e alguém pode ser beneficiado e, por vezes, isso sente-se sem obra nas discussões, nas tensões, na própria gestão contratual de todas as partes.
Será que um contrato por valor global é uma boa opção quando um projeto está pouco desenvolvido ou tem problemas?
Não, seguramente que não. E não é porquê? Porque num contrato por valor global, mesmo com uma análise de erros e omissões, o empreiteiro não vai ser responsabilizado pelos erros de projeto, pelas incompatibilidades de projeto, por exemplo. Quando se faz uma análise de erros e omissões, nós estamos a olhar para o projeto que está especificado, aquilo que vai ser feito, e como é que ele está transformado em mapa de quantidades. E, portanto, analisa-se o que está desenhado em projeto, é isto que eu vou fazer num projeto de arquitetura, num projeto de estabilidade, num projeto de ar-condicionado e por aí fora, e se isto foi bem passado para um mapa de quantidades. Não é feita aqui uma análise de revisão do projeto. Não é feita uma revisão detalhada do projeto e uma revisão da compatibilidade ou incompatibilidade do projeto.
Um exemplo verídico: chegamos a uma obra e temos uma sala em que a arquitetura tem marcados 10 pontos de luz no teto, que as instalações elétricas alimentam 8 e que, num projeto de iluminação, se calhar estão a ser alimentados ou são previstos 15, e que depois no mapa de quantidades, na verdade, só temos 5.
Quando chegamos à obra, como é que nós saímos daqui? Como é que um empreiteiro conseguiria analisar os erros e omissões disto. O que é que ele devia ter contabilizado? O que é que devia, de facto, ser pago em obra? Quando chegamos ao local, ele diz, não, eu vou fazer os 5 tão no mapa de quantidades, não vou fazer os 10 que estão na arquitetura, ou vou fazer aquilo que estava previsto nas instalações elétricas, por acaso o quadro está dimensionado para isso e os sistemas de comando também. Onde é que fica a verdade?
É muito, muito difícil e mais ainda de formar uma opinião. O que é que eu devia fazer? O que é que eu devia exigir ao empreiteiro? O que é que é legítimo que eu diga? Este tipo de incompatibilidades existem sempre. Por muito bom que seja o projeto, é muito difícil desenvolver um projeto 100% compatível. Depois há casos como este, mais caricatos, mas que também acontecem. Por isso, quando vamos para uma obra e começamos a detetar este tipo de falhas nos projetos, o contrato por valor global responde muito, muito mal.
Uma série de preços resolve isto muito bem. Uma série de preços diz basicamente que o que foi feito em obra é aquilo que eu vou pagar. Num contrato por valor global, depois temos estas expectativas da faturação total do empreiteiro, temos a expectativa do cliente de eu vou ter a obra que quero e não vou ter que pagar mais por isso. E isto é muito difícil de implementar quando temos um projeto com falhas, lacunas, incompatibilidades e por aí fora. Portanto, não tenho dúvida nenhuma, neste caso não é depende, é: um contrato por valor global não serve bem uma obra cujo projeto ou não esteja totalmente desenvolvido ou tenha algumas lacunas, incompatibilidades e por aí fora.
Será que um contrato por valor global é uma boa opção quando temos um projeto que sabemos que vai ter alterações durante a obra?
Não, não é o ideal. Se o projeto estiver muito bem desenvolvido, se estiver muito bem medido, bem quantificado, pois, funcionará relativamente bem. Mas o problema surge quando temos algumas falhas no mapa de quantidades, se quisermos, algumas falhas no projeto.
Por exemplo, imaginem uma obra em que nós temos, no mapa de quantidades, temos 100m2 de uma alcatifa, por exemplo, a 50€/m2. E, portanto, temos 5.000€ naquele artigo. Tudo bem, e vai acontecer, e a obra vai ser feita.
Mas apercebermo-nos que, na realidade, são só 10m² e, portanto, havia aqui este erro de medição forte que não tinha sido detetado e, portanto, o dono de obra iria pagar 5.000€ por uma quantidade de alcatifa bastante inferior que, na verdade, são só os 10m². Agora, no meio disto tudo, a obra vai ser feita, tudo impecável. Imaginem que se quer alterar esta alcatifa. E, portanto, a dada altura alguém diz eu quero uma alcatifa diferente e é uma alcatifa que custa 100€/m². Como é que nós saímos disto? Não é nada fácil.
Este tipo de problemas em obra vai trazer tensões e umas discussões muito estranhas a ponto de nem sabermos bem onde é que está de facto a justiça da coisa. Existem, por exemplo, três cenários.
Alternativa : temos 10m² reais e queremos pôr uma alcatifa de 100€/m². A primeira coisa é dizer que temos no mapa de quantidades 100m² e a alcatifa custa mais 50€. 100m²+50€ = vamos ter que pagar um adicional de 5.000€.
Alternativa B: retirar o artigo contratual, porque não vamos colocar a totalidade da alcatifa contratual, que na realidade eram 10 metros, mas estava quantificada em 100, e, portanto, vamos retirar 5.000€.
Realizar um adicional, que é a alcatifa nova. Temos 10m² a 100€/m². Temos mais 1.000€, o que resulta numa menor valia de 4.000€.
Só com duas abordagens diferentes ao problema, numa teríamos um adicional de 5.000€, na outra, na verdade, vamos ter um trabalho a menos de 4.000€.
Alternativa C: pagar o acréscimo de preço da alcatifa, ou seja, pagar os 10m² que são 500€.
E, portanto, chega-se à conclusão que numa obra que tem um erro simples, que não é tão incomum como isso de num articular, estamos a falar de um mapa de quantidades que tem centenas de linhas, haver um em que houve um lapso de um zero pode acontecer. E quando chegamos a uma alteração sobre esse artigo, de repente estamos na dúvida se devíamos pagar mais 5.000€, se devíamos era descontar 4.000€ ou se devíamos pagar mais 500€. E não é óbvio onde é que está a justiça disto porque, na verdade, o empreiteiro pode dizer sim, é verdade que estava errado, mas eu tenho direito a isto, porque se calhar há outros artigos estão errados em sinal contrário. Portanto, esta maior valia e este erro a favor do empreiteiro é dele, digamos assim, o dinheiro que aqui está é dele. Se com esta alteração de repente temos um dono de obra que até vai ter uma alcatifa mais cara e poupar 4.000€, é estranho.
E, portanto, quando nós trazemos alterações a um contrato por valor global, acima de tudo, quando temos algumas falhas no mapa de quantidades ou o que for, vamos ter problemas desses e problemas de dilema moral de olharmos para isto a coçar a cabeça e dizer, espera lá, que eu não sei onde é que está a verdade dos factos, não sei o que é que devia ser feito. E corre-se o risco de trazer tensões à obra, vai desviar o foco das equipas para a gestão de tudo isto, em vez de estarmos preocupados a fazer a obra e a produzir.
E, com isso, vai dar uma obra estranha, com muitos atritos, que não favorece em nada e que todos prejudica. Ou seja, esta vontade de querer trancar o valor da obra contratualmente, quando temos um projeto ou que tem lacunas ou que tem falhas, acima de tudo, um projeto que sabemos que vamos querer alterar em obra, não é a melhor opção. Claramente, o modelo contratual por valor global não é a melhor opção. Temos aqui outras opções muito mais válidas, por exemplo, uma série de preços, ou eventualmente o Custo + Margem, mas a série de preços é aquele modelo que, na hora da verdade, quando dizemos, vamos olhar para isto com bom senso, é pois então vamos ver o que é que efetivamente foi feito e aquilo que efetivamente deveria ser pago.
Portanto, respondendo à pergunta, não, o contrato por valor global não será o melhor contrato a aplicar numa obra que vai estar sujeita a alterações, especialmente se o projeto estiver menos bem detalhado, menos desenvolvido ou haja falhas no mapa de quantidade.
Quando é que devemos utilizar um contrato por valor global?
Ironicamente, o valor global serve bem uma obra quando o projeto está muito bem definido, quando a obra está bem quantificada. Ironicamente porque, neste cenário, a série de preços serve igualmente bem e o dono da obra ficaria igualmente protegido. O valor global é um modelo muito adequado a obras, mais uma vez, cujo o projeto esteja bem definido, esteja estável, não se antevejam alterações, esteja completo, etc. E é uma obra que tem aqui uma vantagem relativamente a uma série de preços, porque é mais fácil de gerir. O dono de obra não necessitará de uma equipa técnica tão forte. Um dono de obra de menor dimensão ou de qualquer processo em que não lhe permita contratar uma equipa técnica mais completa, mais musculada, claramente o valor global é mais fácil de implementar, é mais direto, é mais simples de gerir depois durante a obra e tudo mais. Mas, acima de tudo, ele funciona se o projeto estiver bem definido, se a obra estiver estável, aquilo que se quer do projeto, se não vamos ter alterações, e se o projeto tecnicamente estiver bem arrumado.
Nestes casos, o valor global é bastante adequado, funciona bastante bem, dá processos relativamente mais simples de gerir. Portanto, estes serão os casos de eleição para aplicação de um contrato por valor global.
Resumindo, o contrato por valor global aplica-se bastante bem a obras estáveis, projetos consolidados, que não estejamos a ver que vamos ter um mundo de alterações por aí fora e, portanto, aí claramente são obras mais simples de gerir.
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